Il Comune chiede di pagare il diritto di superficie su un terreno che i condomini sostengono di aver già pagato
ARESE – Ad Arese sono stati costruiti negli anni oltre cinquecento alloggi in edilizia residenziale pubblica in base alla legge 167 del 18 aprile 1962. In base alla normativa, l’allora Cimep (Consorzio intercomunale milanese per l’edilizia popolare) acquistava/espropriava i terreni per conto dei comuni su cui cooperative o imprese edificavano per vendere gli appartamenti in diritto di superficie. Sulla carta significava che il comune cedeva per 99 anni il terreno su cui era costruito il fabbricato e che allo scadere di tale tempo ne ritornava nella piena disponibilità insieme alla proprietà del fabbricato. Va da sé che il valore di un appartamento in diritto di superficie è inferiore a quello di un appartamento in piena proprietà, mentre va ricordato che gli assegnatari delle case in cooperativa dovevano avere in partenza una serie di requisiti ben precisi.
Nel 1998 la legge 448 ha dato la possibilità ai comuni di trasformare dopo trent’anni il diritto di superficie in diritto di proprietà e di eliminare i vincoli del prezzo di vendita o di locazione per cui l’alloggio riscattato poteva essere venduto sul libero mercato al prezzo corrente. Nel 2012 la legge 135 (articolo 23-ter) ha ulteriormente ridotto il termine del riscatto a vent’anni.
Il valore della trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà è determinato in misura pari al 60 per cento del valore di mercato dell’area tenendo conto dell’adeguamento Istat secondo un determinato calcolo. Il valore ottenuto è poi da suddividere in base ai millesimi di proprietà di ciascun alloggio.
Il 27 novembre 2014 il consiglio comunale di Arese ha approvato una delibera, che recependo la normativa in materia, abbatte del 50 per cento il valore del riscatto al netto degli oneri di concessione al diritto di superficie e del conguaglio versato dall’assegnatario, entrambi rivalutati dalle variazioni Istat. Nei mesi scorsi, divenendo allettante riscattare la proprietà del terreno, molti soci assegnatari delle cooperative si sono presentati in comune per la quantificazione del valore.
Tuttavia, delle sette cooperative coinvolte, le tre site in via Di Vittorio, che hanno un vissuto particolare, rischiano paradossalmente di essere penalizzate. Nel 1995, infatti, i soci-assegnatari della "Cooperativa 9 maggio" del civico 15, della "Cooperativa Groane" del civico 13 e della "Cooperativa Tu Arese" del civico 17 si sono ritrovati a pagare alla Promez l’intero terreno su cui era stato urbanizzato il comparto Are6, pagando anche la percentuale del 47% ceduta al comune (e quindi a tutti gli effetti di proprietà del comune) per gli oneri di urbanizzazione (strada, marciapiedi, giardini, parco giochi eccetera eccetera). Era accaduto che dieci anni prima, nel 1985, il Cimep aveva riconosciuto al proprietario del terreno espropriato 8mila lire al metro quadrato contro le 14mila lire richieste. Non soddisfatta, la proprietà aveva fatto ricorso citando in giudizio il Cimep, le cooperative e gli aventi causa (cioè i soci assegnatari) per ottenere il maggior prezzo. La Promez ha vinto la causa, ottenendo un valore medio rivalutato pari a 127mila lire al metro quadrato. Una paccata. E siccome il Cimep non c’era più, le cooperative neppure, l’onere è ricaduto sugli assegnatari.
Per esempio al civico 15 è stato quantificata una spesa di 826.680 milioni di lire corrispondente ai giorni nostri a un valore globale di 460.617 euro (in lire oltre 900 milioni). Al civico 17, 736 milioni di lire e giù di lì anche al civico 13. Insomma, nel 1995, mediamente i proprietari degli appartamenti in cooperativa hanno dovuto sborsare una media a testa di 20-25 milioni di lire a seconda dei millesimi della propria casa.
Tenendo come esempio il civico 15, negli attuali conteggi per il riscatto del diritto di proprietà, l’ufficio tecnico ha conteggiato un valore di 698.286 euro. Di questo ammontare, che costituisce il credito dei condomini, il comune trattiene per sé il 47% dell’area lasciata a uso pubblico (698.286×47:100) e suddivide il risultato per i 40 assegnatari sulla base dei loro millesimi. Ne risulta una cifra molto più alta di quanto in realtà secondo gli assegnatari sarebbe dovuta, perché il comune finisce per richiedere loro nuovamente la parte del conguaglio già versata alla Promez che comprendeva anche l’area pubblica. Una spesa a testa mediamente tra gli 8 e i 14mila euro.
Il problema si è fatto scottante e nei mesi scorsi una delegazione di condomini (in rappresentanza di un centinaio di famiglie) ha incontrato più volte il responsabile dell’ufficio tecnico Sergio Milani per pervenire a una soluzione, con l’idea di rivolgersi in extremis alla Corte dei Conti. Ciò anche perché pare che il conteggio amministrativo esuli dal dettato della stessa delibera consiliare aresina.
Detto fatto alla Corte dei Conti regionale vi sarebbe invece ricorso Milani con un proprio quesito. Della questione, ne hanno parlato in assemblea il 29 ottobre scorso una settantina di abitanti delle cooperative di via Di Vittorio. Come primo passo hanno sottoscritto e protocollato il 3 novembre in comune una richiesta scritta di copia del quesito presentato in via Marina. Ma non sono esclusi ulteriori sviluppi.
Ombretta T. Rinieri
(articolo aggiornato del pezzo pubblicato su "Il Notiziario" del 6 novembre 2015 a pag. 72)
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