Intervista al titolare di “Casa Tua”, che delinea un quadro difficile: il valore dell’usato è crollato, il nuovo…
“Tanti non hanno soldi, una buona soluzione sarebbero le case a riscatto”
ARESE – Uffici propri ad Arese, Bollate e Lainate. E mandati di vendita in altri comuni limitrofi fra cui Rho. Una struttura che impiega trenta persone con una profonda conoscenza del mercato immobiliare e, attraverso esso, di quello che è lo spaccato sociale degli ultimi anni. Questa è ‘Casa Tua’ dove ad Arese incontriamo il suo fondatore Rocco Di Clemente. Un meridionale cresciuto dai diciotto anni in su all’ombra della Madonnina. Nella sala riunioni due grandi trompe l’oeil, uno di fronte all’altro a parete intera, con le immagini di Andria da una parte e del duomo di Milano dall’altra. “La mia terra – indica – e il mio lavoro”.
Come si è evoluto o involuto in questi anni il mercato immobiliare ad Arese e nel territorio limitrofo?
Con la crisi economica il mercato si è assestato al ribasso, perdendo in generale di media il 30% del suo valore.
Qual è oggi il valore di una villetta costruita ad Arese negli anni 60-70 e qual era prima della crisi?
La crisi è iniziata nel settembre 2007 e poi è andata via via ingrandendosi. Diciamo che prima quelle case si vendevano intorno alle 800-900mila euro. Oggi valgono 450-500mila euro. Hanno perso il 30-40% del loro valore. Purtroppo il mercato, sia del nuovo che del vecchio, ha preso questa china. Quest’anno, rispetto all’anno scorso, abbiamo registrato un pochino di movimento, ma sempre su quella base di prezzi.
Di che cifre stiamo parlando?
Nel 2007-2008 un usato ad Arese valeva intorno ai 2500 al mq, pertanto si vendevamo 100 mq a 250-260mila euro. Oggi lo stesso appartamento si vende a 180-190mila euro. Ma con molta fatica. La gente è diventata più esigente e non vuole più la casa di trent’anni fa da ristrutturare, perché entrano in gioco altri fattori che riguardano i pavimenti, i serramenti, il risparmio energetico. Per cui l’usato si fa fatica vendere. E anche il nuovo si vende a meno del 30% del periodo pre crisi. Un nuovo oggi ad Arese è intorno ai 3000-3200 al metri quadrati . Da altre parti si può scendere a 2600-2700.
Pertanto i clienti si buttano sul nuovo così non affrontano i costi di ristrutturazione?
Chi oggi ha le possibilità economiche per acquistare sì. Negli ultimi anni la tecnologia si è così evoluta che è molto più vantaggioso acquistare una casa nuova rispetto a ieri.
Quindi se per esempio io vendo un appartamento di 100 mq, con il ricavato non riesco a prenderne un nuovo equivalente…
Mai. Dirò di più. Fino a una decina di anni fa questo accadeva. Ma oggi il nuovo è un altro vivere rispetto all’usato proprio per le tecnologie avanzate con cui è costruito. Inoltre, facendo quattro conti, comprare una casa costa molti soldi in termini di trasloco, tasse, agenzia, notaio eccetera che l’usato al confronto perde d’interesse.
Eppure a livello governativo è stata fatta una politica di incentivi per le ristrutturazioni. Questo non ha smosso un po’ il mercato immobiliare?
La ristrutturazione non muove il mercato immobiliare. E’ solo un aiuto per qualcuno che deve ammodernare casa. Dal governo, onestamente, mi sarei aspettato incentivi sulle case nuove, ossia una politica di defiscalizzazione che abbassasse, ipotesi, le tasse del 50 per cento per due anni a quanti acquistano casa. Eppure l’interesse sulla casa c’è ancora. Lo vediamo il sabato. Le persone vengono, fanno i conti, tot Iva, tot notaio, tot agenzia. Troppe spese e nessuna agevolazione. Così comprano in pochi e si assiste a una marea di case finite e invendute e a un sacco di costruttori che non sono nemmeno più in condizioni di finire quelle iniziate con le banche che non prestano loro più denaro per le troppe sofferenze.
Quanti costruttori ha visto fallire negli ultimi anni?
Tanti e secondo me ce ne sono ancora tanti che spariranno. Ripeto, quello che pesa molto sono le spese aggiuntive. Anni fa, la legge Nicolazzi agevolava coloro che vendevano e acquistavano casa entro l’anno. Furono in molti a dire: “O lo faccio adesso o non lo faccio più”. E il mercato si mosse.
Chi è oggi il cliente tipo?
Ad Arese, una buona fetta di clienti sono coppie anziane che hanno la villa su due piani, o hanno l’appartamento con il giardino e non hanno più voglia di pensare al giardino o di camminare su tre piani in casa. Allora vendono la villa e acquistano un paio di appartamenti. Per loro e per un figlio se ce l’hanno e se avanzano dei soldi. Sono persone arrivate ad Arese negli anni 60-70 all’età di trent’anni e oggi ne hanno 80-85. Percentualmente siamo intorno al 20 per cento. Un altro 30-40 per cento sono coppie benestanti. 50-60 anni, qualche soldo da parte e possono acquistare la casa nuova vendendo la loro. Questa è la fetta più grossa. In questo caso parliamo di appartamenti. Poi vi è un 20-30 che è un po’ misto, diversi vengono da Milano. I ragazzi giovani, se non hanno i genitori che li sostengono, fanno fatica ad accedere sia al credito che al prestito per la casa. li danno quanto serve per comprare la casa. Infatti noi quando abbiamo delle case da vendere a dei giovani, che hanno una certa età e non sono sposati facciamo una fatica pazzesca. Al single il mutuo non lo danno. Se hanno due stipendi è più facile per la coppia giovane.
Ma allora perché costruire così tanto ad Arese Sud e e a Nord dove c’è il centro commerciale, se il patrimonio immobiliare è fermo?
E un discorso preoccupante per gli operatori che si immettono con il progetto Sud e con il progetto Nord. Non so quante se ne venderanno o se si venderanno, perché la gente fa fatica ad arrivare alle cifre. Ad Arese le ‘Varesine’, che sono appartamenti straordinari, sono invendute. Si fa fatica. C’è il problema del posto di lavoro. La gente acquista e dopo tre mesi deve rinunciare perché la ditta ha chiuso e non riesce più ad andare avanti. E anche quelli che lavorano non hanno certezze.
La politica si sposterà sul mercato dell’edilizia pubblica laddove però da sempre la qualità è bassa
Per quel tipo di utenza ho sempre pensato che una buona soluzione siano le case a riscatto: pago l’affitto un tot al mese e dopo trent’anni riscatto la casa. Invece i comuni ragionano con l’edilizia convenzionata pensando di dare case del valore di 250mila euro a 150mila. Ma i ceti fragili non hanno nemmeno quelle. Inoltre per l’operatore è una sofferenza, perché non riprende nemmeno quanto investito. Ed ecco le case sfitte.
Quanti sono gli stranieri che acquistano case qui ad Arese?
Pochissimi. Più che altro sono interessati ad affittare, soprattutto a Bollate.
Si tratta di benestanti?
Nooo.
Eppure 700-800 euro di affitto al mese più le spese sono tanti?
Succede spesso che il contratto viene sottoscritto da una persona, ma ci vanno ad abitare in diversi e così dividono le spese e ce la fanno…
Ombretta T. Rinieri
(Il Notiziario – 21 novembre 2014 – pag. 81)